Kupiłem mieszkanie na kredyt hipoteczny, który spłaciłem już w połowie. Czy w świetle prawa mogę je sprzedać? Czy jestem właścicielem mieszkania, czy dopóki nie spłacę całości, jego właścicielem jest bank?

Odpowiedź eksperta
Właścicielem nieruchomości kupionej na kredyt hipoteczny jest kredytobiorca, który ma prawo swobodnie nią dysponować, np. może ją swobodnie zbyć – w drodze darowizny lub sprzedaży. Bank nie może mu też tego zabronić np. przez zapisy w umowie kredytu.

Warto też wiedzieć, że zgodnie z przepisami prawa dług, w tym przypadku kredyt hipoteczny, jest dziedziczony przez spadkobierców. Według Kodeksu cywilnego: „Zobowiązanie do zwrotu kredytu wchodzi w skład spadku jako dług spadkowy, przy czym obejmuje on zarówno raty kredytu wymagalnego jeszcze przed śmiercią kredytobiorcy, jak i raty, które stają się wymagalne po tej chwili. Śmierć kredytobiorcy nie wywołuje zmian w treści umowy kredytowej, a tym samym spadkobiercy zobowiązani są do zwrotu kredytu na zasadach określonych w umowie, z uwzględnieniem przewidzianego harmonogramu spłat, chyba że umowa przewiduje automatyczną wymagalność całości kredytu z chwilą śmierci kredytobiorcy. Po śmierci kredytobiorcy bank powinien ustalić krąg spadkobierców i wezwać ich do wykonania umowy” (por. art. 922, par. 1).

Tak więc sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt przed jego spłatą jest jak najbardziej możliwa, ponieważ takie zabezpieczenie wierzytelności obejmuje nieruchomość, a nie osobę. Dzięki temu kredytobiorca może bez przeszkód prawnych sprzedać swoje mieszkanie. Czynności polegające na zbyciu mieszkania z kredytem reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r.

Właściciel sprzedający takie mieszkanie, czyli obciążone kredytem hipotecznym, musi przygotować odpowiednie dokumenty, które są niezbędne do zawarcia aktu notarialnego, takie jak:

– akt własności nieruchomości,

– wypis z księgi wieczystej,

– zaświadczenie o braku osób zameldowanych w tym lokalu,

– zaświadczanie od banku na temat stanu zadłużenia lokalu,

– zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.

Obok wymienionych najważniejszym dokumentem jest jednak tzw. promesa, czyli dokument, który mówi o tym, że po spłacie kredytu bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Uzyskanie promesy jest formą zabezpieczenia kupującego – zapewnia go ona, że kupno nieruchomości z hipoteką nie wiąże się z żadnym ryzykiem.

Wspomniany dokument jest ważny jedynie 30 dni, a zatem najlepiej starać się o jego uzyskanie, gdy została podpisana umowa przedwstępna z pewnym kupcem.