Pieniądze albo opieka za przekazanie mieszkania? Co lepiej wybrać? Czy to jest bezpieczne?

Odpowiedź eksperta
W starzejącym się społeczeństwie widać wzrost zainteresowania starszych osób sposobem przekazania swojego majątku.

Sytuacja przekazania mieszkania wiąże się z podjęciem decyzji: „pieniądze czy opieka” – i tu należy wziąć pod uwagę kilka aspektów. Umowa o dożywocie – najczęściej stosowana w takich przypadkach – zakłada przekazanie nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Alternatywą natomiast może być umowa sprzedaży z dożywotnią rentą; w takiej sytuacji przekazanie mieszkania wiąże się z comiesięcznym świadczeniem pieniężnym.

W przypadku seniorów, którzy chcą przekazać swoje mieszkanie czy dom, ale obawiają się negatywnych konsekwencji takiej decyzji, w tym wyrzucenia z lokalu przez niewdzięcznego obdarowanego, zabezpieczeniem może być zastrzeżenie w umowie darowizny służebności mieszkania lub użytkowania na rzecz darczyńcy.

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości (zbywca) przenosi jej własność na inną osobę (nabywcę), a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy opiekę, mieszkanie, wyżywienie i wsparcie aż do końca jego życia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem jej prawem dożywocia. Zakres opieki można elastycznie ustalić w treści umowy – i tak np. strony mogą postanowić, że dożywotnik nadal będzie mieszkał w całości lub w części przekazanej nieruchomości aż do śmierci albo przeniesie się do innego lokalu zapewnionego przez nabywcę.

Jeśli strony nie wprowadzą odmiennych postanowień, nabywca zgodnie z przepisami powinien:

– przyjąć zbywcę jako domownika,

– udzielać mu odpowiedniej pomocy i zapewnić opiekę w chorobie,

– zorganizować na własny koszt pogrzeb zgodny ze zwyczajami miejscowymi.

Dla ważności umowy dożywocia konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Tylko w tej formie przeniesienie własności nieruchomości oraz ustanowienie prawa dożywocia będzie prawnie skuteczne.

Nieruchomość przekazana w ramach dożywocia nie wchodzi do masy spadkowej i nie podlega doliczeniu do zachowku, a to ważna różnica w stosunku do umowy darowizny.

Umowa dożywocia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Druga z opcji, czyli przepisanie mieszkania za rentę, polega na podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego, na mocy której senior przekazuje prawo do własności mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. Co ważne, senior obok tego, że wypłacana jest mu renta, zachowuje prawo do mieszkania w nieruchomości do swojej śmierci. Wysokość renty dożywotniej zależy od wielu czynników, przede wszystkim od wieku seniora i od wartości nieruchomości.

Istotny jest fakt, że renta dożywotnia jest co roku waloryzowana, co oznacza, że zachowuje realną wartość w odniesieniu do wzrostu cen towarów i usług oraz że jest nieopodatkowana – czyli że podpisanie umowy o rentę dożywotnią nie generuje przychodu z faktu przekazania nieruchomości funduszowi hipotecznemu.