Własność spółdzielcza. „Dziwny ten świat...” własności spółdzielczej, gdzie jeszcze wciąż kryje się wiele bezprawia. Kowalski (mimo prawa do lokalu) jest właścicielem po trosze np. tysięcy mieszkań, a jego lokal jest własnością tysięcy innych członków. Własność kolektywna pozwala współwłaścicielowi przebywać co dzień w innym lokalu. Co się stało z ustawą sprzed 3 lat, która na rok przed wejściem do UE miała uwłaszczeniem spółdzielców uporządkować ten stan własności. Czy forma własności odrębnej może być czymś niepożądanym? W cywilizowanym świecie na pewno nie! A sądząc po fakcie uwstecznienia ustawy, zdaniem niektórych w Polsce jest czymś złym, bo usilnie ją odradzają.
Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Spółdzielnia (zrzeszenie udziałowców) posiada masę własnościową [wspólną], do zarządzania której utrzymują administrację i zarząd. Ale spółdzielcy są właścicielami zasobów mieszkaniowych i ten fakt odróżnia ich od innych, bo już czym innym jest np. MTBS. Jest to spółka z o.o. (prowadząca działalność gospodarczą) mieszkaniową, w której majątek jest jej własnością. Mieszkaniec lokalu tego przedsiębiorstwa nie może czuć się współwłaścicielem, bo go tylko najmuje i świadomie za to płaci firmie. Również prywatnie mógłby najmować mieszkanie, ale MTBS z udziału gminy prowadzi jeszcze działalność socjalną, co pozwala na atrakcyjniejsze warunki. Podobnie jest na Zachodzie. Obok standardu własności prywatnej mieszkań (domów), są przedsiębiorstwa (grupy kapitałowo-komunalne) oferujące usługi mieszkaniowe. Jeśli firma nie ma własnego gruntu, to buduje na gruncie w długotrwałym posiadaniu od właściciela, opłacanym dodatkowo, jak u nas za wieczyste użytkowanie. Kogo nie stać na kupno mieszkania, lub kto nie ma udziałów w majątku, może być najemcą mieszkania. W polskiej spółdzielni mieszkaniowej członkowie są udziałowcami, jednak powstaje wrażenie, jakby ktoś nasze spółdzielnie chciał przeobrazić też w przedsiębiorstwa, np. deweloperskie.
W żadnej mierze zarządzający majątkiem naszych spółdzielni nie mogą mylić swojej roli. Czas też na skończenie przedłużania spuścizny po PRL-u. By (wraz z unijnym prawem kapitalistycznej własności) nasz spółdzielca nie spoglądał z balkonu na swoją porozrzucaną własność po osiedlu, ponad 3 lata temu parlament RP wprowadził zmianę prawa spółdzielczego, która wycofała formę własnościową spółdzielczą na rzecz własności „odrębnej” (prywatnej), mającej na celu pooddzielanie z masy spółdzielczej własności indywidualnej. Niestety, siłą działania struktur nadzoru spółdzielczego, przywrócono stare, ustawę uwsteczniono, a determinacja zarządów w walce o utrzymanie dybów własności spółdzielczej nie gaśnie. Po długim okresie niechęci, skrywania faktów i utrudnień, teraz zarządy uznają własność odrębną mieszkania, tyle że bez własności gruntu. Widać idzie o zasadę „właściciel gruntu jest właścicielem naniesień”. Wcześniej to cena gruntu miała w ustach przeciwników uwłaszczenia być barierą finansową dla odważnych. Ostatnio pojawiła się ze strony prezesów inna „broń”, oparta na mało znanym pojęciu „katastru”.
Wykup gruntu. Nasze bloki spółdzielcze stoją na gruncie, który nie jest naszą własnością, lecz jest przyjęty w wieczyste użytkowanie (wieloletnią płatną pożyczkę). W celu ustanowienia własności odrębnej trzeba go odkupić (od gminy, państwa). Zgodnie z intencją prawa włodarze miast ustalają w tym celu bonifikaty. W poczet ceny wykupu przywilejem jest zaliczyć koszty użytkowania poniesionego dotychczas, co daje podstawę naliczeń. Cena gruntu najczęściej wynosi symboliczną złotówkę. Jednak bonifikata nie jest obligatoryjnym prezentem, stąd trzeba być pewnym, że zarząd wystąpił do władz miasta o wykup każdej określonej działki, na którą wcześniej spółdzielcy złożyli wnioski. Jest jedna bardzo ważna sprawa: aby spółdzielca wykupił grunt z bonifikatą, musi to zrobić za pośrednictwem spółdzielni, taki jest przepis prawny. Zakładając sytuację, że spółdzielnia nie wykupi teraz własności gruntu, a spółdzielca zgodzi się na notarialną formę użytkowania gruntu z zapisem sądowym w KW, to znajdzie się w pułapce. Nie tylko będzie płacił dodatkowo opłatę wieczystego użytkowania, ale później decyzja wykupu gruntu będzie go kosztować cenę bez bonifikaty, bowiem bonifikata przysługuje spółdzielni (na rzecz mieszkańców całej działki), ale nie użytkownikowi indywidualnemu. Nadto ceny docierają z Zachodu; dojdzie podatek VAT. Przypominam: zwolnienie od VAT mamy tylko do 2007 r.
Podatek katastralny. To planowany w przyszłości podatek od nieruchomości (przedmiotu własności). Trzeba ujednolicić istniejące pojęcia: nieruchomości gruntowej (sam grunt) z obiektami zabudowań czy urządzeniami, bo nieruchomość w rozumieniu standardu na świecie to grunt urządzony z naniesieniami. Taka też będzie przedmiotem pełnej własności w Polsce, bo obowiązuje jedno prawo w UE, niezależnie od tego, czy się to komuś podoba lub czy o tym wie. W naszym systemie prawnym nie ma spójnego systemu opodatkowania nieruchomości. Dlatego od kilku lat trwa powszechna taksacja (wycena) nieruchomości i jest regulowane prawo (w tym również spółdzielcze). Funkcjonowanie tzw. katastru stanowi bowiem element wymagań w stosunku do Polski wskutek integracji z krajami Unii Europejskiej. Zatem grunt i budynek (mieszkanie) będzie stanowić zharmonizowaną całość, objętą podatkiem katastralnym. Dziś spółdzielcy płacą osobno podatek od nieruchomości (gruntu) oraz opłatę za użytkowanie wieczyste. Z chwilą przekształcenia mieszkania w odrębną własność (po wykupie własności gruntu) będzie płacił mniej o opłatę za wieczyste użytkowanie terenu. Podatek katastralny wejdzie w przyszłości i jest to podatek większy o opłaty dotyczące mieszkania. Opłaty za użytkowanie gruntu są niezależne i płacone właścicielowi.
Niektórzy prezesi (i inni na ich życzenie) głoszą przekłamania, np. że kataster będzie kilkadziesiąt razy większy. Oceńmy wiedzę oraz intencje tych autorów. Po pierwsze: wielkość katastru (jako opodatkowanie od wartości realnej) planuje się w granicach 0,2-2%. Prawo reguluje, komu przysługują które progi podatkowe w zależności od dochodów. Emeryt nie ma tego samego progu, co np. prezes (w Orlen S. A.), więc może się spodziewać dolnej granicy progu, podobnie jak w podatku dochodowym. Po drugie: kataster zapłaci każdy (spółdzielnie też), a więc zarówno Kowalski z prawem lokatorskim, jak i z prawem własnościowym, z gruntem czy bez. Użytkownik wieczysty podatek płaci również! Można właśnie przez wykup prawa własności gruntu oszczędzić opłaty za użytkowanie wieczyste. Ponadto: mając własność odrębną, oszczędności może okazać się więcej z powodów innych (np. rozliczenia eksploatacji, c. o.).
Przekształcenia własnościowe są w Polsce nieuniknione, dlatego miały być uregulowane ustawowo jeszcze przed wejściem do UE. To układy związków nadzoru i działanie zarządów spółdzielni opóźniły realizację ustawy od 3 lat, aż do czasu jej „skaleczenia” na niekorzyść spółdzielców. Obecnie celem działania stowarzyszeń uwłaszczeniowych w kraju jest doprowadzenie do uchwalenia nowego prawa spółdzielczego, którego projekt czeka w sejmie na czytanie, już prawdopodobnie przez nowy parlament. Kogo nie stać na rozsądne własne zdanie i wg rad innych pozostałby z prawem do mieszkania spółdzielczego lub wyodrębni się na gruncie jedynie użytkowanym, niech oszacuje, że:
1. podatek katastralny (obejmujący całą nieruchomość mieszkanie wraz z gruntem) i tak będzie płacił niezależnie od posiadanego typu prawa do lokalu, a od wartości niewykupionego gruntu dodatkowo będzie opłacał wieczyste użytkowanie (czy przeciwnicy uwłaszczenia się, mogą zapewnić i sprawić, że podatek katastralny nie obejmie mieszkań spółdzielczych albo ominie grunt?);
2. wraz ze wzrostem w Polsce cen (w tym nieruchomości, podatków), wzrośnie też opłata za użytkowanie wieczyste gruntu;
3. koszty wzrostu cen kiedykolwiek i czegokolwiek w spółdzielni zawsze płacił spółdzielca, nie zarząd (zarządy wygodnie każą sobie płacić nawet niesłuszne kwoty, jak za prace geodezyjne, które powinny pozyskać od wojewody, lub za umorzenia kredytu, które otrzymały już raz z budżetu pieniędzy publicznych);
4. gdyby (odpukać) los stworzył kryzys finansowy, uniemożliwiający ponoszenie kosztów (podatków), to zagrożenie niepewną sytuacją w pierwszym rzędzie tyczy użytkownika, a jeśli coś straci właściciel, to wg własnej decyzji i woli.
Stowarzyszenie Obrony Spółdzielców podjęło też współpracę z władzami miasta w temacie bonifikaty na grunty dla mieszkań komunalnych i wspólnot.
W czwartki trwają jak zawsze w różnych osiedlach spotkania informacyjne otwarte dla wszystkich spółdzielców miasta. Zapraszamy.
Z indywidualnymi problemami członkowie i sympatycy stowarzyszenia mogą przybywać we wtorki. Dyżury w godz. 16.00-17.30 w Płocku, ul. Sienkiewicza 32.
Bliższe informacje płockie SOS: 602-681-913, 263-65-80.